bpnoi

　　三十歲單身族，有沒有考慮買下人生第一棟房子，作為自己的資產；年輕小夫婦，有沒有考慮在父母親住家附近，找一棟價位還可以的房子，小家庭搬出來獨立自住。大家都說，現在是買房子的好時機，但是，第一次買房子什麼經驗都沒有，該怎麼選？哪種屋種格區最適合你？哪種價位的房子可列入考慮？本篇報導提供您參考。

文／吳星辰

中價位小豪宅帶動北台灣房市，打動年輕購屋族

　　動輒幾千萬、上億元的豪宅，一般市井小民似乎只有羨慕的份，但有建商抓準這種羨慕的心態，在這一片豪宅風氣下，創造出十至二十幾坪的「小豪宅」，加上內部附帶的高級建材、完善社區管理，以及政府低利率的政策，小豪宅，現已經成為房地產中，最有投資型概念的商品。

精品小豪宅訴求中價位、高品質

　　從去年第四季開始，市場上資金也逐步流向房地產市場，尤其總價在五百萬元上下的產品有很不錯的賣相，一些針對女性購屋族群訴求的個案，都成功攻佔女性購屋客源，創下亮麗銷售佳績。從今年起，更有業者搶著推出十至二十幾坪的精品小豪宅，號稱住戶能享受五星級飯店式服務，比如說，全天候有管家幫忙拿行李、巡房，也有人幫忙代訂花束、車票、機票等，讓住戶擁有住在飯店般的享受。一回到家，管家馬上幫忙推行李，推到自己家門口，又不用給小費；休息一會兒，突然想到有衣服要送洗，只要拿到檯台就搞定；家裡需要打掃，一通電話，用終點計費的清潔媽媽，馬上幫忙代勞。

　　一般所謂的小豪宅，主要還是以社區居住品質來定義。早期的「小坪數套房」產品多屬純出租投資居多，主要是在控制總價市場範圍；但是近幾年來購屋自我意識抬頭，消費者愈來愈重視社區居住品質，許多建商在興建時慢慢朝向更重視管理層面思考，尤其一些標榜五星級飯店服務，可能都已跟一些飯店業者結合物業管理部份這一方面；社區提供的休閒設施也是如此，以前小坪數的社區公設最多只有一個小中庭，但是現在如果沒有寬敞的接待大廳，看來你就落伍啦！所以，一定要顧及到居住的舒適性以及社區的管理層面，才能初步地稱為是小豪宅。

打進商圈活絡區，重視公共設施

　　在地段方面，以前比較優質住宅的區段，在規劃上大多採大坪數思考，小坪數通常是在商業氣息比較強，或者基地條件不完整，無法規劃理想的三、四房格局時，才會有小坪數的房屋產品出現。不過這一切都成為過去，近年來許多優質的地段，也改規劃小豪宅的方式，也有很多以前不做低於二十坪以下產品的建商，都紛紛因應市場需求而改變規劃，顯示目前這一股小豪宅熱潮還算熱絡。

　　尤其是坪數空間加大，以及空間機能結構逐漸增加，所以精簡的二十坪格局都會做成三房使用，其中有運用挑高4米以上的空間來做創意使用，也有採平面機能互相搭配使用的，還有的在空間上完全不保留，採開放式使用增加其透視度，所以，這類屋種格局，除了原有的環境條件，社區道路和公共設施規劃都會符合居住特性，購買時社區的平面空間組成最重要，畢竟買這種小豪宅的購屋者，多半都是單身居多，要有自己的私密空間，如何能夠展現自己的生活品味以及舒適溫暖的居家環境，想必就是此類購屋客戶最關心的地方。

標準三房適合小家庭成員傳統公寓屋齡較高

　　首次購屋者在選擇在房屋格局方面，都會面臨到如何踏出第一步的抉擇，其實在目前首次購屋選擇的房屋種類中，主要還是看總價的負擔能力，目前以「傳統公寓」與「電梯大樓」兩大類產品為主要選擇對象。

傳統公寓：公設低，總價便宜，屋齡較高

傳統公寓方面，這類屋種大多屬於二十年以上建築物，沒有電梯規劃，再加上早期地政機關在做產權登記時，樓梯間、一樓公設、頂樓水箱、機房都沒有登記，所以公設比例低，有的甚至連陽台面積都沒有登記在內，室內面積使用很實在。通常產權二十坪的格局，都足夠做出三房兩廳的規劃，所以購買者會選擇這類屋種，多半因為總價便宜再加上使用面積實在。

　　對第一次購屋的人來說，如果考量的是空間需求，此類產品比較符合這樣的條件，不過由於傳統公寓絕大多數建築物老舊，線路及管道多多少少常有問題，導致於室內重新裝修或者規劃上會有美中不足之處，尤其這一類產品大多只配有一套衛浴設備，所以一般消費者購買後都會將管道線路重新規劃（一般是走明管），然後室內再多加一套衛浴設備，凸顯主臥室使用的私密性，日後居住上會比較舒適。

兩房格局、標準三房：適合小家庭成員

　　電梯大樓方面，針對首次購屋格局可主要分為三種類型產品，一是因應市場低總價產生的二十至二十五坪以內的「兩房格局」、二是三十坪左右的「標準三房格局」、三是目前台北市中心流行的單身小豪宅／二十坪以下的大套房。

就二十至二十五以內的兩房格局來說，主要原因是因為建商當初興建的時候，考量到市場總價的關係，要以較少的坪數來降低單戶總價，所以室內規劃上通常有一個房間比較小，而且衛浴設備大約只有一套（主臥室沒有配置），或是客廳不夠寬敞。購買者以小家庭新婚成員為主，可將比較小的房間規劃為書房或是客房。不過在購買時須注意到前後陽台的空間，通常此種產品有時因室內空間不夠，而將陽台外推出去，造成沒有陽台使用的困境，這是購買前需注意的重點。

再以三十坪左右的三房格局來看，這屬標準型產品，不過此類型產品若要符合首次購屋的總價需求，基本上市中心的屋齡通常會在十年以上，市郊區域也大約是十年左右的屋齡，新屋的選擇性不多。在室內格局方面，三房兩廳兩衛浴都會完整呈現，使用上較沒有問題，而購買者大多是有要與父母同住，或是要留一間房間給父母臨時來居住的小康已婚家庭居多，人口成員約四、五人，不過購買時比較要注意的是，社區大樓的對外交通動線及未來發展性，還有社區管理也很重要。

大套房、小豪宅：強推單身女性

　　至於二十坪以內的大套房格局，是最近幾年推出的新時代小豪宅產品，室內空間的使用，主要強調主臥室與客廳的舒適（沒有其他空間使用），能夠做出比較氣派的設計風格，甚至衛浴設備會採精緻規劃，如按摩浴缸，來吸引單身女性的喜愛。基本上因為室內空間使用目的明確，比起一般舊有十至十五坪的小套房更好規劃，設計上更容易發揮，尤其是最近台北市中心推出不少標榜挑高的小豪宅，室內空間的規劃更是豐富，不過此類產品唯一的缺點在於管理，因為採取精緻規劃，相對的管理方面也要格外重視，一些戶數低於五十戶以內的社區，社區管理通常較差，相對地，有一百戶以上的社區，就較好管理，單戶管理費也不會太高。

　　根據最新統計，目前首次購屋的客源交易量，約計佔六成左右，主要原因仍在於，政府提供的優惠利率：台北市250萬、台灣省200萬，優惠利率目前2.62﹪。因為這在每月利息支出上，比較符合首次購屋者房屋總價的負擔。

　　對想第一次買屋的購屋者而言，建議先設定對的「區域」，再選擇「好」的產品，然後運算總價負擔及每月繳款能力（以月收入的三分之一為繳交房屋貸款的上限），做好整體考量，這樣才能買得輕鬆，住得安心。

買屋付貸款，有幾項數字要注意：

＊自備款與房貸比例約3：7

＊每月貸款金額不超過家庭收入1／3

＊房價不超過年收入6倍

然而，辦好交屋、選好銀行貸款，是不是「每個月就乖乖按時繳房貸」，利率高低已與我無關，大多數人是這樣的吧！

你大概還不知道：你每年繳交的一大筆貸款費，扣抵掉本金的比例實在很少；

你大概還不知道：讓房貸提前清償，這是有可能的！

本單元就是要告訴你─ 如何多聽、多問、多比價，多方學習讓房貸提早解套的省息撇步。

文／查美鳳

十年前用貸款買房子的小靜，看今年低利房貸戰越打越熱，為減輕房貸負擔，於是動了轉貸念頭。評估自己的財務狀況，再將各家利率、繳款年限、模式及資金靈活運用度都列出來比一比，居然發現能夠提早解套，省下高達數十萬的利息錢。究竟，房貸提早解套有哪些省息方法？要如何選出對自己最有利的房貸案？以下方法提供參考。

撇步1：用活存抵本金

省利息，除了低利率，還有一個關鍵就是──要能快速抵扣本金，本金減少利息自然就少。針對這點，「抵利型」房貸是個考慮的方法。

一般人平常有固定薪水及定期投資回收，所以都會在銀行開個帳號存款，一方面儲蓄，一方面便於現金週轉，此時，抵利型房貸比一般低利率訴求更實際，因為只要在與房貸相同的貸款銀行開戶存錢，有多少存款就能相抵多少房貸本金，本金被計息的部分減少，利息自然也跟著變少。

撇步2：雙週繳更有利

發現「抵利型」房貸的好處，接下來就要評估繳款年限及模式。目前有一種「雙週繳」，將原本一個月繳一次的房貸分期款，平均分成兩星期繳一次，每月付出的總金額不變，但提早為兩週繳一次，提早降低本金。

撇步3：兩種以上房貸互相週轉

小靜除了申請公教人員貸款，另又申請政府優惠貸款，利率本就不高；又碰上近幾年利率不斷下修，她又希望做轉貸，尋求更低利率。為保有身邊資金靈活度，小靜申請Off-set免息型房貸，並申貸利率超低（2.675％）的小額信貸，將這筆錢存入免息型房貸帳戶中，用以扣抵房貸本金，藉由兩筆負債的利差再省一些利息支出。

撇步4：轉貸＋討價還價

經過比價，最後選定2～3家銀行做決定。例如：台新銀行的免息型房貸牌告最低3.685％起跳，好處是存款額度可用來抵扣房貸本金不用計息，又不會影響資金調度靈活性；玉山銀行雖無法給予這種彈性，但利率才3.485％。用玉山的利率去向台新殺價，或許可再為自己爭取到比牌告更低的利率。

撇步5：和親人借貸，談雙贏互利法

和家人商量，將家裡的部分定存轉進房貸免息帳戶，扣抵本金，另再支付給家人比定存利率划算的3％利息；而這筆借款成本，則比免息房貸3.485％利率低，家人多賺一些利息錢，自己省下一些利息，是雙贏互利的方式。

撇步6：打聽利率底線，作為議價籌碼

　 平常多留意利率訊息、貸款方案，目前銀行、壽險公司的競爭都很激烈，不斷推出貸款新方案。找到最符合自己需求的利率，再用此利率去詢問各銀行，看最後有誰能給你這樣的利率。

綜合以上，列出各項省息撇步：

‧申請相對低利的小額信貸，存進抵利型房貸帳戶扣抵本金

‧以定存利率略高水準向親人借貸，存進抵利型房貸帳戶扣抵本金

‧善用現金卡三個月免息優惠期，借出資金存進抵利型房貸帳戶扣抵本金

‧抵押舊屋還新屋房貸，善用低利房貸償還高利房貸

‧打聽市場利率底線，作為向銀行議價籌碼

‧善用公教人員優惠身分

‧善用政府優惠貸款

「多看、多問、多比價」，學學與銀行討價還價的好功夫，積極爭取優惠低利房貸，尋找多方比房貸利率低的資金管道，相信定可完成轉貸，將房貸壓力再降低