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一人公司當道 二房東數鈔票

【經濟日報／黃啟菱】 2006.11.04 01:42 am

二房東轉租前須取得大房東同意。

「一人公司」正當道，一層樓中擠滿一大堆老闆、各行各業都有，已是常見景象。房仲業者說，近來最流行的房市投資術，就是當辦公室二房東。只要掌握「慎選物件、精算成本、明定合約」三大原則，就能輕鬆坐享高報酬。

太平洋房屋副總經理李珠華指出，因應一人公司興起，近來市場很流行當辦公室二房東，投資人先租屋再加以改裝、隔間，然後轉租出去，從中賺取房租價差。

李珠華舉例，若在台北市東區捷運站周邊，用5萬元租下45坪的空間，隔成七間小型辦公室出租，共用衛生設備、茶水間、公共會客區，並由二房東提供寬頻網路、辦公鐵櫃、書桌、書報，並且定期清潔。

這樣的情況下，每間月租約1.8萬元。滿租時，二房東每月固定收入有12.6萬元，扣除原房租和固定雜支，每月淨收益約有5萬元。收益穩定又不需太多成本，很適合退休族入場。

想當辦公室二房東，首先要慎選地段與物件。李珠華說，靠近捷運站與銀行、郵局，位於辦公商圈，是最基本的條件。由於商辦的群聚效果使然，最好在現有的辦公商圈中找尋投資標的，合適的地點很重要，否則會有不易轉租、閒置率過高的風險。

此外，辦公室二房東得先建立成本概念。除了要計算好初期成本外，還要懂得與屋主談判，一定要用低於市場行情的價碼承租；如此一來，轉租時才能倍數抬高租金，拉大獲利空間。

李珠華強調，依民法規定，二房東轉租需大房東承諾，否則無效。因此，想當二房東要先取得原房東的同意，排除契約中不能「轉租」、「出借」的約定，在法院公證下保障續租和同意轉租權利，而且最好簽訂長期租約。

除了考慮上述三大原則外，二房東租房前，得先弄清楚那一種房子可以設為營業用或設為公司的地址。李珠華說，首先，二房東可看建物使用執照，是否登記為商業區或是住辦用途。接下來，審核權還要依各縣市政府法規認定標準，如台北市要看地籍圖。

最重要的是，不要以為樓下設公司，樓上就一定能設，一切都要看使用執照上各樓層所記載的用途。若投資人沒事先看清楚就貿然承租，二房東美夢恐怕就做不成了。

李珠華提醒，二房東也需繳稅。若房客要報稅，國稅局會針對契約把二房東列為課稅對象。房客呈報租金抵扣所得稅時，不管承租對象是大房東或二房東，只要取得申報所需文件，即可進行申報，國稅局會依文件認定房東的全年租賃所得。投資人可得把稅金也納入成本考量。

【2006/11/04 經濟日報】